Ceny bytov v Čechách a na Slovensku rastú, napriek snahe centrálnych bánk

Ocitli sa oba trhy už v stave cenovej bubliny, ktorá čoskoro praskne?

Podľa guvernéra Českej národnej banky Rusnoka je rast cien nehnuteľností v Čechách najrýchlejší v EÚ. Slovensko však čelí veľmi podobnému, v niektorých oblastiach dokonca ešte prudšiemu boomu v cenách bytov.

V Čechách narástli priemerné ceny  bytov od roku 2010 o viac ako 40 %, pričom rast nastal najmä v posledných dvoch rokoch. Podobná je situácia na Slovensku: len za posledný rok narástli ceny jednoizbových bytov o 16 percent a v Nitre a okolí zdraželi všetky byty o vyše sedemnásť percent.

Obe krajiny sa dostali na čelo negatívneho rebríčka s hlavnými mestami, v ktorých si ľudia môžu z mesačného príjmu zakúpiť najmenej bývania. Konkrétne, v Prahe 0,37 m2 a v Bratislave 0,36 m2 bytu. Na porovnanie: v Paríži je to podobne zlé (0,39 m2), ale na opačnej strane rebríčka je napríklad Viedeň (0,58 m2), estónsky Tallin (0,60 m2), Berlín (0,61 m2) alebo Rím (0,83 m2). Anomáliou sú grécke Atény (1,41 m2).

Dostupnosť hypoték

Aj keď prieskum siete Re/Max nebol metodicky dokonalý (porovnával priemernú cenu bytov v hlavných mestách voči priemernej mzde v celej krajine, pričom v hlavnom meste sú platy vyššie), odkaz je jasný: bývanie v oboch metropolách je drahé.

Základ cenovej explózie bytov v Čechách aj na Slovensku je identický. Dobrá hospodárska situácia a extrémna dostupnosť hypoték vytvorili priestor na masové nákupy. V Prahe sa k týmto faktorom pridala ešte nedávna deregulácia cien nájomného a významné administratívne prekážky pre developerov nových projektov, ktoré dokonca dotlačili niektorých zahraničných investorov k odchodu z trhu.

Zdieľaná ekonomika

Ďalším faktorom je zdieľaná ekonomika a prenájom bytov – najmä v centre Prahy – turistom cez platformy ako Airbnb. Len cez túto jedinú platformu  Prahu ročne navštívi viac ako 600-tisíc turistov, ktorí vytláčajú výnos z nájomných bytov smerom nahor. Tým pádom sú centrálne umiestnené byty ešte atraktívnejšie pre investorov.

Aktivity centrálnych bánk

Čo s touto situáciou? ČNB nedávno obmedzila poskytovanie 100 % hypoték, od čoho si sľubuje pokles dopytu po bytoch. Efekt tohto kroku však, pravdepodobne, bude slabý.  Dokazuje to slovenský trh, kde NBS zaviedla redukciu 100 % hypoték pred viac ako rokom, avšak s minimálnym dopadom. A efekt dalšieho sprísnenia, platného od marca 2017, ktorý mimo iného požaduje finančnú rezervu a testuje schopnosť splácať pri úvere vyššom o dva percentuálne body, je ešte nejasný.

ČNB má však k dispozícii nástroj, ktorý na Slovensku chýba: úpravu úrokových sadzieb. Ak to ČNB s obmedzením trhu myslí vážne, musí pristúpiť k zvýšeniu úrokových sadzieb, čomu nahráva aj rastúca inflácia a relatívne stabilný kurz koruny po konci intervencií.

Každopádne, kým sa v oboch krajinách nevyrovná dopyt po bytoch s ponukou, ceny nebudú mať dôvod klesať.

Peter Bukov, hlavný analytik TopForex

Leave a Comment

REKLAMA

REKLAMA